1. Sabtu lepas dalam program Ahyat dengan AKPK n Pro Millenials di Sasana Kijang, Bank Negara, ada satu kapel ni jumpa Ahyat sebelum nak balik. Mereka tanya soalan saya satu soalan yang agak biasa Ahyat terima. Awas, sharing ni panjang.
2. Diorang ada rumah teres di Sg Petani. Beli dulu rm280,000. Sekarang sewakan kat sorang pakcik ni pada rege rm750. Sewa rumah rumah kat situ dah minima pun rm1,000. Itu pun sewa kosong. Rumah diorang fully furnished.
3. Ahyat mintak abang ni kirakan ROI sewa rumah dia. So dia kira guna kalkulator fon dia dan dapatlah jawapannye: 3.21%. Kira apa ni? Kita kira prestasi pulangan pelaburan sewa rumah ni. Sebagai perbandingan, kalau letak duit dalam ASB, pulangan lepas 1 tahun lebih kurang 7.25% baru2 ni kan.
4. Kalau dia sewakan pada kadar sewa semasa yang dia katakan rm1,000 sebulan tu, ROI sewa dia akan jadi 4.28%. Kenaikan 33% drpd ROI sekarang.
5. So kenapa ROI sewa mereka ni rendah? Sebenarnye 3-4% normal kalau kita ukur prestasi rumah bertanah atau landed. Kalau rumah bertingkat atau highrise macam apartment boleh dapat rental yield yang lebih baik. Tapi itu pun zaman sekarang landed atau highrise sekali pun tak tentu boleh dapat Rental Yield yang bagus kerana harga rumah dah tinggi dan kadar sewa tak dapat naik banyak sangat pun.
6. Selain daripada Rental Yield, apa lagi satu ukuran yang penting? Yes. Cashflow. Saya tanya, berapa dia bayar bulanan? So diorang kata lebih kurang rm1,200. So sekarang ni diorang negative cashflow rm450. Ni normal sekarang especially kalau buat sewa untuk landed property.
7. Diorang cadang nak sewakan ikut kadar pasaran yang setimpal untuk rumah fully furnish iaitu rm1,200 supaya dapat la cukup cukup kaver komitmen bulanan bank. Itu pun kalau kadar faedah tak naik dan tak kaver pun kos kos tanggungan lain seperti cukai cukai, maintenance etc.
8. So diorang tanya ok tak kalau diorang naikkan kadar sewa tu. Ahyat kata, ada dua mazhab dalam hal ni. Mazhab A kata sebagai pelabur, mesti maksimakan pulangan kepada pelaburan. Tak bijak lah kalau tak maksimakan. Mazhab B pulak kata takpelah. Penyewa yang bayar elok bertahun tahun tu walaupun murah daripada sewa market, lebih baik daripada penyewa baru yang dia tak kenal lagi.
9. Ahyat bagi contoh kat dia. Ahyat ada beberapa apartment kat shah alam. Boleh sewakan rm1,000 tapi sewakan kat pasangan baru kahwin rm700 je. Ada apartment kat Subang Jaya boleh sewa rm1,200 tapi sewakan kat pasangan muda rm1,000 je. Ada rumah kat Bukit Jelutong boleh sewa rm2,000 tapi disewakan kepada seorang sahabat yang ada masalah perniagaan pada rm1,000 je. Kadang kadang kita berniaga sewa ni, ada unsur unsur kemanusiaan selain daripada hanya ROI semata mata.
10. Kalau pakcik tu memang dah bayar cantik setiap bulan, selama 4 tahun katanye, itu pun dah kira sebagai rezeki. Maybe dari segi pulangan pelaburan kita tak maksimakan, dan maybe dari segi ROI kita tak optimakan, tapi Allah mungkin berikan rezeki lain kat kita macam kesihatan dan kegembiraan. Ahyat lihat pasangan berdua ni macam happy je. Maybe itu rezeki mereka berdua berkat pertolongan diorang kepada penyewa yang dapat bayar rendah daripada sewa pasaran yang lebih tinggi.
11. Tapi.. Ahyat rasa Allah tak marah kalau pasangan ni nak buat keputusan untuk bantu diri sendiri. Kalau lah sekarang terbakar rm450 setiap bulan kerana short daripada bayaran sewa itu menyebabkan keperitan hidup dan tak tertanggung beban kewangan ini, kenalah buat keputusan yang bijak untuk selamatkan keadaan. Kenalah cari penyewa lain supaya dapat kaver kos tanggungan bulanan yang semakin membebankan itu.
12. Tapi kalaulah itu keputusannye, Ahyat nasihatkan untuk berikan masa dan peluang kat pakcik ni. Bagi dia notis yang mencukupi. Dan berikan dia priority. Tanya dia boleh terima tak sewa baru tu. Kalau boleh then bagi satu tempoh masa sebelum nak naik supaya tak terkejut. Kalau dia tak mampu, then masa yang mencukupi juga perlu diberikan untuk dia carikan rumah sewa baru. Malah kita sebagai landlord boleh bantu carikan n infact Ahyat cadangkan untuk bantu upah van n powerman kalau pakcik tu perlu tenaga tambahan untuk pindah.
13. Begitulah lumrah berniaga sewa ni. Kalau ikut angka semata mata, boleh jadi kering dan tak berperi kemanusiaan. Tapi, seorang pelabur memang kena jaga angka angka pelaburannye. Kalau tak, namanye meleburlah! Tapikan, ada je unsur unsur kemanusiaan ysng kita perlu jaga jugak. Dan rezeki yang Allah berikan tu tak semestinye dalam wang ringgit tapi dalam segala sudut kehidupan yang lain.
14. Kes kes sewa ni tak straightforward. Terpulang kepada cara anda. Ada yang kata, aku jaga angka2 pelaburan ni dengan ketat. Dapat untung daripada itu nanti aku tahu la macam mana nak beri balik kepada masyarakat. Ada pulak yang rasa cara itu tak betul dan mahu menggunakan rumah sewa nye sebagai amal jariah. Itu pun kalau mampu. Kalau tak mampu, jangan mengade2 berniaga sewa! Huhu!
Semoga Allah sentiasa memberikan gerak hati dan hidayah kepada kita untuk buat keputusan yang bijak dan menjaga hubungan sesama manusia.
KLIK DI SINI DAN DAFTAR DI WEB PEJUANG HARTANAH! DAPAT ILMU KEWANGAN DAN HARTANAH!! FREE JERRR!!!
