Ini adalah satu isu yang sangat “fragile” ATAU “delicate”untuk dibincangkan tetapi ada satu permasalahan terkini yang perlukan penyelesaian.
Dari sudut pandang seorang peguam, hubungan seorang pemilik/tuan rumah dan penyewa adalah diikat dan ditentukan melalui perjanjian sewa.
Perjanjian sewa pula boleh dibahagikan kepada perjanjian sewa rumah kediaman dan perjanjian sewa unit komersil.
Dalam situasi sekarang, penyewa rumah kediaman ada yang tidak boleh keluar bekerja dan tiada pendapatan. Begitu juga dengan unit komersil, ramai yang tidak boleh membuka kedai untuk beroperasi dan tiada pendapatan terus dari pelanggan (melainkan penjualan secara online).
Isu samada pembayaran sewa juga patut diberi “moratorium” oleh pemilik timbul selepas Bank Negara memberi arahan supaya pihak bank memberi moratorium selama 6 bulan kepada pelanggan mereka daripada membayar ansuran pembiayaan rumah dan kereta.
Moratorium dalam bahasa mudahnya bermaksud “ penangguhan pembayaran oleh penghutang”.
Saya cuba memberi contoh beberapa keadaan supaya kita lebih faham dan dapat menerima pendapat ini secara terbuka.
A. Saya sudah melihat beberapa perjanjian sewa dan mendapati bahawa perjanjian sewa ini terutamanya perjanjian sewa rumah ( yang ringkas dan tidak lebih dari 4 -5 mukasurat, samada disediakan oleh pemilik sendiri atau ejen)( saya belum menunjukkan lagi perjanjian sewa yang disediakan oleh peguam), ia tidak ada menyebut dan adalah “diam”(silent) daripada menyatakan apakah keadaan yang sepatutnya berlaku jika berlaku keadaan “ FORCE MAJUERE” dalam tempoh penyewaan. Ini bermaksud dalam apa jua keadaan, penyewa tetap kena bayar sewa kepada Pemilik.
B. Dalam Perjanjian Sewa Komersil yang dapat saya baca, terdapat satu peruntukan khusus yang menyatakan seperti berikut:
“the Landlord shall not be liable to the Tenant or otherwise nor shall the Tenant have any claim against the Landlord in respect of any interruption in any of the services herein mentioned by reason of necessary repairs or maintenance of any installations or apparatus or damage thereto or destruction thereof by fire, flood, tempest, Act of God, terrorism or other cause beyond the control of the Landlord or by reason of any mechanical or other defect or breakdown or by reason of a strike of workmen or others or a shortage of fuel, materials, labour or water”
Peruntukan ini antara lain bermaksud jika berlaku apa-apa yang di nyatakan (yang pastinya diluar kawalan, dan jika boleh dihujahkan bahawa masalah Covid 19 adalah termasuk di dalam “Act Of God”), Pemilik tidak menanggung dan Penyewa tetap kena bayar sewa walaupun peristiwa yang berlaku itu diluar kawalan Pemilik. Ia harus diuruskan oleh Penyewa.
C. Perjanjian sewa adalah satu satunya kontrak yang ada diantara kedua pihak dan peruntukan didalamnya harus dipatuhi iaitu bayar sewa pada masanya dan kemungkinan besar tiada peruntukan yang melepaskan penyewa dari tanggungjawabnya membayar sewa .
D. Namun begitu, tidak menjadi kesalahan jika kedua dua pihak bersetuju untuk berunding semula dan sebarang perubahan tentang bayaran tidak membatalkan kontrak perjanjian sewa, jika Pemilik bersetuju.
___________________________________________________________
Saya memberi contoh Makcik Kiah.
Makcik Kiah menjual goreng pisang dan kerana PKP, Makcik Kiah tidak bekerja, hilang sementara punca pendapatan. Makcik Kiah menyewa satu unit flat dengan sewa RM 600. Makcik Kiah ada tandatangani satu perjanjian sewa untuk sewa selama 1 tahun berakhir 31/12/2020.
Makcik Kiah menghubungi Pemilik dan berbincang. Pemilik juga tidak dapat berniaga dan hilang sementara punca pendapatan.Pemilik berhutang dengan bank.
Pemilik bagaimanapun sedia menimbangkan permintaan Makcik Kiah dan memberi Makcik Kiah diskaun sewa sebanyak 50% untuk bulan Mac dan diskaun 50% sewa bulan April. Sekiranya PKP dilanjutkan selepas 14/4/2020, Makcik Kiah akan berbincang semula dengan Pemilik.
Makcik Kiah mencadangkan supaya baki sewa 50% bulan April selepas 14/4/2020 tetap akan dibayar tetapi dalam 3 kali ansuran bermula bulan Jun,Julai & Ogos. Pemilik setuju dengan cadangan ini. Makcik Kiah gembira dan menganggap ini adalah situasi “menang-menang”.
___________________________________________________________
KESIMPULAN:
1. Sila lihat kembali perjanjian sewa masing masing, setiap perjanjian sewa adalah berbeza.
2. Jika perjanjian sewa anda ‘silent” atau senyap tentang bagaimana hendak menangani masalah tidak dapat keluar bekerja dan terjejas punca pendapatan kerana Perintah Kawalan Pergerakan, jalan keluar yang ada ialah dengan berbincang secara telus dengan pemilik premis anda.
3. Pemilik berhak untuk mengenakan sewa seperti biasa mengikut Perjanjian Sewa, terutama jika tiada peruntukan khas yang membolehkan kutipan sewa dikecualikan seperti klausa “force majeure” atau “act of god”.
4. Pemilik boleh menggunakan budibicara samada untuk menangguhkan atau mengecualikan bayaran sewa untuk bulan-bulan tertentu atau membenarkan tunggakan bayaran sewa di bulan-bulan yang terlibat, dibuat bayaran tangguhan secara ansuran. Kandungan perjanjian boleh diubah dengan persetujuan kedua pihak.
5. Sebaiknya, setiap persetujuan pengecualian atau penangguhan sewa oleh pemilik hendaklah mempunyai bukti bertulis dan ditandatangani oleh Pemilik.
6. Bagi kes yang tiada perjanjian sewa bertulis dan menggunakan perjanjian mulut semata-mata , nasib penyewa samada diberi pengecualian, juga tertakluk sepenuhnya kepada budibicara Pemilik.
7. Pihak kerajaan hanya boleh menyarankan pemilik untuk memberi pertimbangan kepada penyewa tetapi tidak boleh mengarahkan untuk Pemilik berbuat demikian kerana tidak wujud apa apa punca kuasa sepeti Akta Sewa Rumah Kediaman atau apa apa punca kuasa undang undang yang lain yang boleh kerajaan atau mana mana badan atau pertubuhan mengawal selia penyewaan premis di Malaysia, semuanya adalah di atas kontrak dan kandungan kontrak di antara pihak pihak yang terlibat.
8. Keadaan mungkin membantu sekiranya pihak kerajaan menimbangkan untuk memberi insentif kepada pemilik-pemilik premis dalam bentuk tunai atau faedah seperti pengecualian pembayaran tertentu.
9. Ada antara Pemilik yang tidak lagi mempunyai hutang bank dan tidak terlibat pun dengan tawaran moratorium 6 bulan ansuran, dan kutipan sewa itu adalah “gajinya”. Maka penyewa cuba berbincanglah dengannya.
10. Ada antara Pemilik yang tidak mempunyai “rizab” yang kukuh dan moratorium itu membantu kedudukan kewangan Pemilik untuk sementara. Tapi perlu diingat bahawa kadar faedah/keuntungan bank masih dikenakan dan sekiranya pinjaman atau pembiayaan itu masih baru atau dalam lingkungan tempoh 10 tahun kebawah dan tempoh bayaran masih panjang, kemungkinan 60-75% dari ansuran bulanan itu adalah untuk membayar faedah/keuntungan bank.
11. Moratorium dan penangguhan penyewaan adalah 2 perkara yang berbeza. Moratorium adalah antara bank dan pemilik sebagai PELANGGAN bank. Sewa adalah antara pemilik dan penyewa. Tiada hubungan terus antara penyewa dan bank pemilik (melainkan terdapat kes “assignment of rental”, itupun hanya dimana penyewa membayar terus sewa kepada bank, bagi pihak pemilik).
12. Ada antara Penyewa yang masih menikmati gaji penuh (setakat artikel ini ditulis, seperti kakitangan kerajaan dan bank), maka sebenarnya alasan kukuh untuk meminta penangguhan bayaran sewa itu tiada dalam Perjanjian Sewa.
13. Bagi penyewa yang terjejas pendapatan dan ada masalah membayar sewa, manakala pemilik juga terjejas pendapatan kerana tidak mendapat gaji, hilang pekerjaan atau tidak boleh berniaga, perlu berbincang untuk mencari formula pembayaran dan mencari titik “win win situation”, seperti penangguhan bayaran sewa atau tunggakan 1 atau 2 bulan sewa dibayar semula secara ansuran , bukan pengecualian penuh, kerana kedua pihak memerlukan.
14. Pindah keluar mungkin bukan jalan terbaik kerana penyewa masih perlu membayar deposit semula dan pemilik baru mungkin lebih berhati-hati untuk memilih Penyewa ketika ini
Begitulah pendapat saya.
Saya turut mengalu alukan rakan-rakan Peguam yang lain untuk memberi pandangan dan menambah baik pendapat saya , yang sedikit sebanyak diharapkan dapat dijadikan panduan umum dalam menangani isu sewaan ini.
SUMBER ASAL :
Nazri Mustafa
NAZRI AZMI ISLINDA
HARTAGUAM
KLIK DI SINI DAN DAFTAR DI WEB PEJUANG HARTANAH! DAPAT ILMU KEWANGAN DAN HARTANAH!! FREE JERRR!!
