1.Kebanyakan belia cenderung untuk membeli rumah yang masih dibawah pembinaan atau lazimnya disebut sebagai rumah undercon.
2.Mengapa? Kerana rumah tidak pernah didiami oleh sesiapa, masih baru dan ‘fresh’ dengan design yang lebih moden dan menarik. Namun begitu, masih ramai yang tidak mengetahui apakah proses untuk membeli rumah sebegini kerana merupakan pembeli rumah pertama.
3. Pembelian terus daripada Pemaju atau direct purchase boleh dibahagikan kepada dua kategori. Pertama, rumah tersebut adalah rumah yang didirikan atas tanah (“landed house”) atau Kedua , rumah bertingkat (“strata house”). Perjanjian jual beli pula tertakluk di bawah Jadual G dan H yang termaktub dalam Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966. Ini bermakna tidak ada pihak sama ada Pembeli atau Pemaju yang boleh mengubahsuai mana-mana terma dan syarat dibawah Jadual yang disebut sebentar tadi.
4. Secara umumnya, untuk langkah pertama Pembeli akan menandatangani Offer to Purchase yang disediakan oleh Pemaju. Perlu diingatkan bahawa dokumen Offer to Purchase ini adalah penting untuk setiap Pembeli dimana Pemaju akan menyatakan apakah jenis rebat atau tawaran menarik yang disediakan untuk Pembeli tersebut.
5.Sebagai contoh, rebat sebanyak 5%, kos yang pemaju serap untuk perjanjian jual beli dan/atau pinjaman, ada juga Pemaju yang menawarkan duti setem percuma untuk dokumen Memoranda Pindahmilik dan/atau dokumen prinsipal pembiayaan pinjaman Bank.
6.Terdapat pelbagai masalah yang boleh timbul daripada terma dan syarat yang dilampirkan di bawah dokumen Offer to Purchase ini maka Pembeli haruslah berwaspada dan jangan ambil remeh akan setiap baris terma yang dinyatakan.
7. Seterusnya, Pemaju akan mengeluarkan satu notis arahan kepada peguam mereka untuk menyediakan Perjanjian Jual Beli bagi unit tersebut. Peguam seterusnya akan menghubungi Pembeli tersebut untuk mengatur tarikh tertentu untuk tandatangan Perjanjian Jual Beli tersebut. Misalnya pembelian rumah Pangsapuri, Perjanjian Jual Beli untuk rumah sebegini telah pun termaktub dalam Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 di bawah Jadual H.
8.Antara intipati utama dibawah Jadual tersebut adalah tempoh masa yang ditetapkan untuk Pemaju menyiapkan projek perumahan tersebut. Jadual H menetapkan tiga puluh enam (36) bulan atau 3 tahun namun ada Pemaju yang menetapkan 4 tahun sebagai tempoh pembinaan dengan syarat mendapatkan kelulusan daripada KPKT.
9.Sekiranya Pemaju lewat untuk menyiapkan projek perumahan tersebut dalam tempoh itu, maka Pembeli berhak untuk menuntut gantirugi kelewatan serahan pemilikan kosong atau Vacant Possession.
10.Selain itu, Pembeli juga mempunyai hak untuk menuntut terhadap Pemaju akan apa-apa kerosakan yang berlaku (kecacatan itu perlu dibuktikan yang ia adalah daripada ketidakpatuhan pembinaan) dalam tempoh Liabiliti Kecacatan iaitu dua puluh empat (24) bulan atau 2 tahun daripada tarikh serahan pemilikan kosong. Peguam bertanggungjawab untuk menjelaskan kepada Pembeli apa langkah yang boleh dibuat untuk menuntut hak ke atas kerosakan tersebut.
11.Setelah Perjanjian tersebut ditandatangani oleh Pembeli, dokumen tersebut akan dihantar kepada Pemaju oleh Peguam untuk penyempurnaan suratcara bagi pihak Pemaju pula. Proses ini selalunya akan mengambil masa selama satu hingga dua minggu untuk diselesaikan. Selepas itu, Peguam akan segera melakukan penyeteman suratcara tersebut. Proses ini penting kerana tempoh masa perjanjian jual beli itu hanya akan bermula pada tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut.
12. Sebagai contoh, Makcik Kiah telah menandatangani sebuah Perjanjian Jual Beli untuk membeli sebuah unit di bawah projek perumahan baru bernama Pangsapuri Chronola pada tarikh 18 Mac 2020. Tempoh pembinaan untuk projek perumahan Pangsapuri Chronola adalah 4 tahun. Namun Perjanjian Jual Beli tersebut telah ditarikhkan pada 25 Mac 2020.
13. Ini boleh berlaku kerana dokumen tersebut hanya boleh ditarikhkan setelah dokumen itu ditandatangani oleh wakil Pemaju. Maka, Pemaju perlu menyiapkan dan menyerahkan pemilikan kosong dalam tempoh pembinaan yang akan bermula pada 25 Mac 2020 dan bukan pada 18 Mac 2020. Selesai proses penyeteman, salinan suratcara tersebut akan dihantar kepada setiap pihak untuk rujukan masing-masing.
14. Dalam pada itu, Pembeli boleh mencari pembiayaan pinjaman daripada mana-mana Bank yang dikehendaki. Namun, ada juga projek perumahan yang menetapkan bahawa adalah menjadi satu kewajipan kepada Pembeli untuk mendapatkan pembiayaan pinjaman dalam tempoh 2 minggu setelah Pembeli menandatangani dokumen Offer to Purchase pada peringkat awal tadi melainkan pembelian secara tunai atau Cash Buyer.
15.Setelah jadual pembayaran berperingkat (Progressive Payment) dikeluarkan oleh Pemaju, pihak Bank akan melepaskan pembayaran mengikut peringkat dibawah Jadual Ketiga dalam Perjanjian Jual Beli tersebut.
16. Pembeli juga akan dapat notis pembayaran tersebut secara pos berdaftar untuk makluman awal supaya Pembeli dapat menyelesaikan pembayaran mengikut tempoh yang ditetapkan oleh Pemaju seterusnya dapat mengelak daripada dikenakan penalti bayaran lewat.
17. Ini adalah antara risiko dalam pembelian rumah secara terus daripada Pemaju.
18. Namun tiada pembelian yang tidak mempunyai risiko. Ringkasnya, pembeli harus bijak dalam mencari projek perumahan, Pemaju dan Peguam yang mempunyai reputasi bagus untuk mengelakkan diri daripada menjadi mangsa kepada projek perumahan yang terbengkalai.
19. Dapatkan pandangan daripada mereka yang mempunyai pengalaman dalam membeli rumah yang masih dibawah pembinaan dan pastikan hak-hak anda sebagai pembeli dilindungi.
PUAN NAZIHAH BINTI ZULKIFLI
NAZRI AZMI ISLINDA, Bdr Sri Permaisuri, Cheras
Apr 18,2020
KLIK DI SINI DAN DAFTAR DI WEB PEJUANG HARTANAH! DAPAT ILMU KEWANGAN DAN HARTANAH!! FREE JERRR!!
